随着这片厂区的整体改造，由一个衰落废置的老工厂转型为艺术文化园区，王彦伶在其中发挥了重要的作用。王彦伶曾提到，在他的主导和推动下，798厂方决定闲置厂房“只租给艺术家”后，一年内进驻了73家以艺术创作为主的机构。
以北京798艺术区为代表的文创产业园区，曾是一代年轻人的“乌托邦”。那时园区里面密布着艺术机构，艺术家在工业废墟上创作，举办实验性的展览，也吸引了无数年轻人前来“朝圣”。
随着时间的流逝，这些文创产业园区却逐渐变质了。知名的画廊、艺术机构搬离，咖啡餐饮、礼品店、各种与文化不相关的机构迁入，原有的艺术气质日渐淡薄。 “北京798诞生记”的策展人之一杜曦云曾对外界形容798时提到，资本市场迅速进入，房租急涨，画廊和商铺迅速改变着798的先锋色彩和叛逆血液。
文化创意园为什么没落了？
20世纪初，国企改革浪潮中，数万座空置厂房等待重组，而这也是国内文创园区兴起的起点。
如今名声赫赫的北京798艺术区，便是由1951年建立的“国营华北无线电联合器材厂”（下文简称‘799联合厂’）改造而成。 二十世纪80年代，799联合厂配合中关村电子科技园的建设规划，进行了产业结构调整，将原厂址内的旧厂房低价对外出租，这才有了大量艺术家、美术学院师生等租用并进行创作，渐渐形成了一个艺术街区。
北京798艺术区真正意义上的名声鹊起，是由于2002年日本东京知名画廊的入驻以及数年后摄影家徐勇、艺术家卢杰等入驻开设艺术空间，更多知名机构、艺术家的加入，给北京798艺术区带来了更多关注度。 在带着浓重工业化时代气息的旧建筑里，多了时尚、艺术、潮流的味道，也成为了那个时代独特的风景，不仅收纳着更多机构，也吸引了人们参观、游玩。
北京798艺术区背后，当时文创园区可以说是在全国各地呈燎原之势。成都西村大院、深圳华侨城创意文化园、重庆鹅岭二厂、南昌699文化创意园……越来越多文创空间诞生。
仅仅在北京朝阳区，便有包括798、郎园vintage、751、E9区创新工场等10家被授牌。 据中国文化创业产业网统计，我国文化创意产业园区在2006年进入快速增长期，并在2012年达到顶峰，直到近年开发数量才逐渐放缓。 从大规模的涌现，到如今不乏唱衰之声，数余年间，文创产业园区项目已经显现出泡沫。
2003年，北京798艺术区被美国《时代周刊》评为“全球最有文化标志性”的城市中心之一，但如今它已经渐渐被人们遗忘。 2020年8月，北京文旅局推出了首届“网红打卡地”榜单。经由专家指导、网友投票选出的100家获奖项目中，798艺术区的身影消失了。
北京798艺术区的改变不是一夜之间发生的，它的发展也透露了许多文创园区吸引力日渐式微的原因。
在人们的感知中，798曾是北京潮流时尚的代表，从酒吧到设计师店、买手店，这里是第一代网红打卡点，但如今它已经成为了企业、机构举办商业活动的场所，随着越来越多时尚前卫的商业街区建成，798不再那么特别。 能为798买单的，也不再是年轻人了。
同时，随着时间的推移，北京798艺术区逐渐成为了一个容纳艺术、商业、旅游的综合体。这尤其体现在，大量非艺术文化类商铺的入驻，影响了798园区的氛围。
另外，一些开发商为了商业利益，投资文化地产，导致了地价飙升。日渐高昂的房租，导致了大批艺术家陆续迁出。 商业化色彩的过重，不再有差异性，是包括798在内的许多文创产业园区没落的原因。
艺术与商业的博弈中，文化创意园走向“地产化”
文创园区运营的早期，运营商一般通过租金利差来“回本”。 “园区运营商接手物业后，会进行重新定位、规划、改造，其二次开发的成本通常在千万级以上，如果没有足够的租金差额空间，难以覆盖巨大的开发成本。”中国人民大学文化产业研究院副院长王丽好曾提到。
随着文创园区崛起，房价通常会被大肆抬高。体现房价乱象的一个数据是：2000年，798的房租每天一平方米仅5毛。到了2009年，798的房租节节升高，其中位置最好的地段被耐克中国公司租赁，每平方米的日租价格甚至达到8元。
物业方迫于营收的压力，抬升租赁费用，但文创园区也会陷入一种尴尬的境地：寸土寸金的房租下，不少中小型独立艺术机构难堪重负。同时，随着园区逐渐商业化，参观人群中，买艺术品的少之又少，而之前愿意买艺术品的买家又不愿再光顾了。
文化企业以创意型中小微企业为主，其中优质企业的入驻不仅有带动意义，也是园区的“现金牛”，为其带来租金、服务等业务收入。
但那些曾经给园区带来大量租赁收入的商家，也可能随着园区的“变质”渐渐搬离。
事实上，文创产业园本应该在提供租赁服务的同时，扩张更多业务营收，对于入驻企业来说，最具吸引力的可能是增值服务，这包括各种补贴、政策红利、专项活动经费等，或是园区搭建平台、与企业合作发展其他业务。
但随着文创园区的同质化，以及部分只剩下打卡价值，这导致部分文创园区只能作为二房东收租维持营收。
办展也是文创园区收入的重要来源。2011年8月16日，北京798艺术园区，小米科技创始人雷军发布了“小米”第一代智能手机。当时这场发布会500人的场地足足涌进了800多人，场外还聚集了大量用户。
但缺乏艺术、文化氛围的展会，改变了整个园区的品牌形象，798就是最佳代表。 创意产业向来孵化周期长、风险高、回报率低，文创产业园的经营需要长达数年的考验，但这并非所有经营者愿意看到的，地产运营便是其中快速赚钱的方式。 在种种博弈之下，它们很难抵扛住长周期的折磨。
文化创意园还有价值吗？ 失去了游客打卡网红地的价值、面临着一个个机构的搬离，文化创意园想要发挥出价值变成了一件困难的事。 文创园区看上去“很美”，实际上入不敷出也是常态。
文化部文化产业司副司长吴江波曾在2011年底透露，全国有文化产业园区超过2500家，70%以上处于亏损状态，真正盈利的园区不超过10%。 随着时间的流逝，这一切似乎没有发生太多，据新周刊报道，目前全国80%的创意产业园都处于亏损状态。甚至，在三四线城市，大部分园区的空置率都在50%以上。
十年过去了，虽然大多文创园区都未公布具体营收数据，但有迹象表明它们的营收效益并没有想象中乐观。 北交所曾在数年前公布过798文创公司的营收数据，其属于国有企业，是“北京798艺术区”的品牌持有者和业主单位。信息显示，自2014到2016年其持续处于亏损状态，在拿了政府项目补贴的情况下，其2016年亏损22.23万元。
2018年，深圳田面设计之都文创园在深圳福田区田面村落户的第12年，传来了整体改造的消息。当时相关工作人员曾对媒体表示，土地使用率、容积率偏低，这是田面股份有限公司意图着手整改的原因之一，整体方案计划将田面设计之都朝着建高层写字楼的方向改造。
2019年，“北有798，南有红专厂”中的广州文创园区红专厂宣布拆除。曾有媒体报道，在拆迁前，广州其他互联网产业园区的建设势头较好，例如羊城创意产业园一年产值超过150亿，效益比红专厂好得多。
从2005年开始，“文化产业”、“创意产业”成为政府白皮书中的关键词。2016年，“十三五”规划纲要提出“文化产业成为国民经济支柱性产业”的目标。 此前许多公司涌入文创园区，是看到了优惠的政策，但不能否认的是，其中也存在不少骗补的公司，拿着政府的补贴，建起了其他与文创园区毫无关系的业态。
尤其是“圈地”建住宅，当文创产业园区变成了一种房地产开发项目，乱象丛生。这也导致近些年，不少文创园也面临了整改“下岗”。 商业化泛滥不是所有文创园区的必经之路，正确的发展道路是，结合本地区的资源，构建一套完整的文化产业链。 始于艺术，终于商业，这是人们不愿看到的结局。对于渐渐抛弃文创园的年轻人而言，他们可能也是最希望其重拾先锋色彩和艺术魅力的人。
